ローンがあると相続税は安くなる？団信の有無・ローン種類別の債務控除と計算方法を解説

被相続人に住宅ローンなどのローンが残っていた場合、その残債は「債務控除」として相続財産から差し引ける可能性があります。ローンは相続税を左右する重要な要素です。

ただし、すべてのローンが債務控除できるわけではありません。特に住宅ローンは、団体信用生命保険（団信）に加入しているかどうかで、扱いが正反対になります。

団信に加入していれば、被相続人の死亡時に保険金でローンが完済されます。返済義務がなくなるため、そのローンは債務控除の対象になりません。

逆に、団信に加入していないローンは、相続人が返済義務を引き継ぎます。マイナスの財産として、相続財産から債務控除できます。

また、住宅ローン以外にも、アパートローン・事業ローン・カードローン・自動車ローンなど、さまざまなローンがあります。それぞれ債務控除できるかどうかを正しく判断することが大切です。

「借金があると相続税が安くなる」という話も耳にしますが、これは半分正解で半分誤解です。本記事では、この誤解も含めて丁寧に解説します。

本記事では、ローンと相続税の関係を「団信の有無」と「ローンの種類」で整理し、債務控除の計算方法、団信あり・なしの税額シミュレーション、申告実務、よくあるトラブルまでを解説します。

結論｜ローンが相続税に与える影響は「団信の有無」で真逆になる

まず結論からお伝えします。ローンが相続税を安くするかどうかは、団体信用生命保険（団信）に加入しているかどうかで正反対になります。ここを取り違えると、申告を誤ります。

団信ありのローンは、死亡時に保険金で完済されるため、債務控除できません。団信なしのローンは、相続人が引き継ぐ債務として債務控除できます。まずは全体像を早見表で確認しましょう。

ローンと相続税の関係 早見表

ローンの種類と団信の有無で、債務控除できるかどうかが変わります。「団信ありは控除できない、団信なしは控除できる」が基本の考え方です。

ローンの状態	債務控除	相続税への影響
団信あり住宅ローン	できない	ローンは保険で完済。控除できず税額は下がらない
団信なし住宅ローン	できる	残債を財産から差し引き、課税価格が下がる
アパート・事業・カード・車のローン	原則できる	確実な債務なら差し引ける（団信付きは除く）

表の見方：債務控除できるかどうかは「相続人が返済義務を負うか」で決まります。保険で完済されて返済義務が消えるローンは、マイナスの財産として差し引けません。

まず確認すべきは団信の加入状況

ローンが残る不動産を相続したら、最初にすべきは団信の加入状況の確認です。団信に入っているかどうかで、返済義務も債務控除の可否もすべて変わるからです。

団信の加入状況は、ローンを借りている金融機関に問い合わせれば確認できます。住宅ローンの多くは団信付きですが、フラット35のように団信が任意のローンもあります。まずは事実を確認しましょう。

この確認を飛ばして申告すると、控除できないローンを控除してしまう、あるいは控除できるローンを見落とす、といった誤りにつながります。団信の有無は、ローンと相続税を考えるうえでの出発点です。

ローンが残る家を相続したときの初動

ローンが残る不動産を相続したら、次の順番で動くと整理しやすくなります。「ローンの把握 → 団信の確認 → 財産との比較 → 申告への反映」という流れです。

この初動を早めに済ませておくと、その後の判断がスムーズになります。特に相続放棄は3ヶ月の期限があるため、財産とローンの比較は急いで行いましょう。

そもそも債務控除とは｜ローンを遺産から引ける仕組み

ローンが相続税に影響するのは、「債務控除」という仕組みがあるからです。債務控除とは、被相続人が残した借金などのマイナスの財産を、プラスの財産から差し引ける仕組みです。差し引いた後の金額に相続税がかかります。

債務控除の基本と計算式

相続税は、プラスの財産だけにかかるわけではありません。借金や未払金などのマイナスの財産を差し引いた「正味の遺産額」に対して課税されます。ローンもこのマイナスの財産に含まれます。

相続税の課税価格は、次の式で計算します。ローンは債務として、この式の中で差し引かれます。

項目	内容
プラスの財産	不動産・預貯金・株式・生命保険金など
マイナスの財産（債務控除）	ローン・借入金・未払いの税金や医療費など
葬式費用	通夜・葬儀の費用など
課税価格	プラスの財産 − 債務控除 − 葬式費用

重要ポイント：課税価格から、さらに基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を引いた額に相続税がかかります。ローンを債務控除できれば、その分だけ課税価格が下がり、相続税も軽くなります。

債務控除できるのは誰か

債務控除は、実際にその債務を負担する相続人が受けられます。財産を相続する相続人や包括受遺者は債務控除できますが、相続放棄をした人は原則として債務控除できません。

誰がどの債務を引き継ぐかは、遺産分割協議で決めます。ローンを引き継ぐ人が、そのローンを債務控除する形になります。債務控除の対象となる債務の詳しい一覧は、下記の記事で解説しています。

ローンは「確実な債務」なら引ける

債務控除できるのは、被相続人が亡くなった時点で「確実に存在する債務」です。金融機関からの借入れであるローンは、残高が明確なので、確実な債務として債務控除できるのが原則です。

ただし、団信によって完済されるローンは、相続人に返済義務が残りません。返済義務のない債務は差し引けないため、団信ありのローンは債務控除の対象外になります。この点が、ローンの債務控除で最も間違えやすいポイントです。

ローン以外で控除できない主な債務

ローンに関連して、債務控除できない債務もあります。団信で完済されるローンのほか、非課税財産の未払金や、相続開始後に生じた費用は控除できません。混同しやすい例を確認しましょう。

債務	債務控除
団信で完済される住宅ローン	×（返済義務が残らない）
墓地・仏壇など非課税財産の未払金	×（非課税財産に対応するため）
保証債務（主債務者が返済中）	原則×（求償できるため）
相続開始後に生じた管理費・登記費用	×（被相続人の債務でない）

重要ポイント：債務控除の可否は「被相続人が死亡時に確実に負っていた債務か」で決まります。相続後に発生した費用や、保険で消える債務は対象外です。控除できる債務の詳しい一覧は下記の記事で解説しています。

参照元：国税庁 No.4126 相続財産から控除できる債務

団信付き住宅ローンは債務控除できない｜理由と例外

住宅ローンの多くは、団体信用生命保険（団信）とセットで契約されています。団信付きの住宅ローンは、被相続人の死亡時に保険金で完済されるため、債務控除できません。まずこの原則を押さえましょう。

なぜ団信ありは控除できないのか

団信は、ローン契約者が死亡・高度障害になったとき、保険金でローン残債を完済する保険です。保険金は金融機関に直接支払われ、ローンは自動的に消滅します。相続人には返済義務が残りません。

債務控除できるのは、相続人が実際に負担する債務だけです。団信で完済されたローンは、そもそも負担がないため、マイナスの財産として差し引けません。結果として、ローンのない不動産を相続し、その不動産に相続税がかかります。

なお、団信の保険金は金融機関が受け取るため、相続人が受け取る保険金ではありません。したがって、この保険金自体に相続税がかかることもありません。

団信には、死亡・高度障害を保障する一般団信のほか、がん団信や三大疾病保障付き、ワイド団信などの種類があります。どの団信でも、保険金でローンが完済されれば、債務控除できないという結論は変わりません。まずは完済されるかどうかを確認しましょう。

団信でも完済にならない例外

団信に加入していても、まれに保険金が支払われず、ローンが残ることがあります。この場合はローンが残債として引き継がれるため、債務控除できます。次のようなケースが該当します。

特に見落としやすいのが連帯保証人のケースです。被相続人が他人のローンの連帯保証人だった場合、その保証人としての地位も相続され、債務控除の対象になり得ます。契約内容をよく確認しましょう。

団信の代わりに一般の生命保険だった場合

団信に加入せず、代わりに一般の生命保険でローンに備えているケースもあります。この場合、ローン残債は債務控除でき、受け取る保険金は非課税枠を使えます。団信ありとは扱いが異なります。

一般の生命保険金は、相続人が受け取る「みなし相続財産」として相続税の対象になります。ただし、500万円×法定相続人の数までは非課税です。一方で、ローンは相続人が返済するため、残債を債務控除できます。

つまり、団信ありは「ローン消滅・保険金なし・控除なし」、一般生命保険は「ローン残る・保険金あり（非課税枠）・控除あり」という違いになります。生命保険金の非課税枠の詳しい扱いは、下記の記事で解説しています。

参照元：国税庁 No.4114 死亡保険金を受け取ったとき

団信なしのローンは債務控除できる｜計算方法とシミュレーション

団信に加入していないローンは、相続人が返済義務を引き継ぎます。この場合、ローン残債は確実な債務として、相続財産から債務控除できます。具体的な計算方法を見ていきましょう。

団信なしの住宅ローンの扱い

団信なしの住宅ローンは、被相続人が残した借金として相続財産に含まれます。相続人は返済義務を引き継ぐ代わりに、その残債を債務控除できます。プラスの財産から差し引く形です。

たとえば、財産が5,000万円で団信なしのローン残債が1,500万円なら、差し引いた3,500万円が課税価格の計算のもとになります。ローンの分だけ課税対象が小さくなります。

団信あり vs なしの税額シミュレーション

団信のあり・なしで、相続税額は具体的にどう変わるのでしょうか。同じ条件で比べると、税額だけを見れば団信なしのほうが安くなる、という直感に反する結果になります。次の前提で比較します。

区分	団信あり	団信なし
ローンの扱い	保険で完済（控除なし）	残債1,500万円を債務控除
課税価格	5,000万円	3,500万円
基礎控除後	800万円	0円（控除内）
相続税（目安）	約80万円	0円

表の見方：団信ありは課税価格が5,000万円のままなので、基礎控除後に800万円が残り相続税がかかります。団信なしは残債1,500万円を引けるため課税価格が基礎控除以下になり、相続税は0円になります。

重要ポイント：ただし、税額が安いのと「得」なのは別問題です。団信ありは1,500万円の返済が丸ごと免除される一方、団信なしは相続人が1,500万円を返済し続けます。トータルでは団信ありのほうが有利です。

計算ロジック：団信ありは課税価格5,000万−基礎控除4,200万＝800万を子2人で按分（各400万×税率10%＝各40万）で相続税約80万円。団信なしは3,500万−4,200万がマイナスで課税価格0円のため相続税0円（金額は概算）。

配偶者が相続する場合の注意点

先ほどのシミュレーションは子2人が相続する前提でした。配偶者が相続する場合は「配偶者の税額軽減」があるため、団信あり・なしの税額差が小さくなることがあります。

配偶者の税額軽減は、配偶者が取得する財産のうち1億6,000万円か法定相続分までは相続税がかからない制度です。この軽減が使えると、団信ありで課税価格が高くても、配偶者の相続分は無税になることが多くあります。

相続税は、課税価格から基礎控除を引いた額に、次の速算表の税率をかけて計算します。ローンを債務控除できると、この課税価格が下がり、適用される税率も低くなることがあります。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	0円
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円

重要ポイント：誰が相続するかで、使える特例も税額も変わります。配偶者軽減を使うなら、二次相続まで見据えて配分を決めるのが安全です。判断が難しいので税理士に試算してもらいましょう。

参照元：国税庁 No.4155 相続税の税率

オーバーローンのときは相続放棄も検討

ローン残債が財産を上回る「オーバーローン」の状態なら、相続放棄も選択肢になります。プラスの財産よりマイナスの財産が多い場合、相続すると借金だけが残るおそれがあるからです。

相続放棄は、原則として相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てます。放棄すると、ローンだけでなくプラスの財産も一切引き継げなくなる点には注意が必要です。

財産が多いか借金が多いか判断しきれないときは、「限定承認」という方法もあります。限定承認は、相続したプラスの財産の範囲内でだけ債務を引き継ぐ手続きです。ただし相続人全員で、3ヶ月以内に手続きする必要があります。

放棄すべきかの判断や、借金が相続税対策になるかの真偽は、下記の記事で詳しく解説しています。

ローンの種類別｜債務控除できる・できない一覧

ローンには、住宅ローン以外にもさまざまな種類があります。住宅ローン以外のローンも、団信が付いていなければ、確実な債務として債務控除できるのが原則です。種類別に整理しましょう。

ローン種類別の債務控除 早見表

主なローンについて、債務控除できるかどうかを一覧にまとめます。判断の分かれ目は、やはり団信の有無です。

ローンの種類	債務控除	ポイント
住宅ローン（団信あり）	×	保険で完済され返済義務が残らない
住宅ローン（団信なし）	○	相続人が引き継ぐ残債を控除できる
アパート・事業用ローン	○	団信なしなら控除可（賃貸なら評価減と併用）
カードローン・キャッシング	○	死亡時に確実に残る残高は控除可
自動車ローン	○	残債があれば控除可（所有権留保に注意）
奨学金（本人分）	△	本人死亡で免除される場合は控除不可

重要ポイント：ポイントは「死亡時に相続人が返済義務を負うか」です。団信や保険で消えるローン、本人死亡で免除される奨学金などは、返済義務が残らないため控除できません。

未払利息・遅延損害金も控除できる

債務控除できるのは、ローンの元本だけではありません。死亡日までに発生していた未払いの利息や、滞納していた遅延損害金も、確実な債務として債務控除できます。

たとえば、返済が滞っていて死亡時点で利息が未払いになっていた場合、その未払利息も残債と一緒に差し引けます。残高証明書には、元本のほかに未払利息が記載されていることもあるため、内訳をよく確認しましょう。

一方で、死亡日より後に発生する利息は、被相続人の債務ではないため控除できません。あくまで「死亡日時点で確実に存在していた債務」が対象という点を押さえておきましょう。

アパートローンは評価減と控除の二重効果

賃貸用のアパートローンは、特に節税効果が大きくなることがあります。団信なしなら残債を債務控除できるうえ、賃貸物件は評価額そのものも下がるためです。二重に相続税を抑えられます。

賃貸に出している建物や土地は、自分で使う場合より相続税評価額が低く評価されます。建物は貸家として、土地は貸家建付地として評価が下がります。ここにローンの債務控除が加わると、課税価格は大きく圧縮されます。

ただし、これは「借金そのもの」で得をしているのではなく、不動産の評価が下がっていることが本体です。この点は後ほど詳しく解説します。不動産の評価方法は下記の記事も参考になります。

被相続人のローンの調べ方

債務控除するには、まず被相続人にどんなローンがあるかを把握する必要があります。通帳の引き落とし履歴や、借入先からの郵便物・契約書を確認するのが基本です。毎月の返済がある口座は要チェックです。

それでも把握しきれないときは、信用情報機関に開示を請求する方法があります。銀行系はKSC、信販・クレジット系はCIC、消費者金融系はJICCが情報を持っています。相続人は、被相続人の借入れ状況の開示を請求できます。

カードローンやキャッシングは、通帳に残らないこともあり見落としやすい債務です。隠れた借金がないかを確認しておくと、債務控除の漏れも、相続放棄の判断ミスも防げます。

ペア・連帯債務・連帯保証・親子リレーの注意点

夫婦や親子で組むローンは、団信の扱いが複雑になります。誰がどの団信に加入しているかで、ローンが残るか消えるか、債務控除できるかが変わります。代表的なパターンを確認しましょう。

ペアローンは相手方の分が残る

ペアローンは、夫婦それぞれが独立したローンを組み、それぞれ団信に加入する形です。一方が亡くなると、その人のローンは団信で完済されますが、もう一方のローンはそのまま残ります。

残ったローンは、生存している配偶者が引き続き返済します。このローンは被相続人の債務ではないため、債務控除の対象にはなりません。ペアローンでは「亡くなった人の分だけが消える」と理解しておきましょう。

連帯債務・連帯保証・リレーの ○×早見表

連帯債務・連帯保証・親子リレーローンは、団信の種類や加入者によって結果が変わります。パターンごとに整理します。

形態	被相続人死亡時の扱い	債務控除
連帯債務（連生団信）	一方の死亡で全額完済	×（完済のため）
連帯債務（主債務者のみ団信）	主債務者死亡時のみ完済	状況による
連帯保証人	保証人の地位が相続される	○（保証債務が残る場合）
親子リレー（子のみ団信）	親の死亡ではローン継続	○（残債を引き継ぐ場合）

重要ポイント：連帯保証人の地位は相続されるため、見落とすと後で大きな負担になります。被相続人が誰かの連帯保証人になっていないか、契約書類を必ず確認しましょう。心配なら相続放棄も検討します。

たとえば、夫婦がペアローンで3,000万円ずつ借りていて、夫が亡くなったとします。夫のローン3,000万円は団信で完済されますが、妻自身のローン3,000万円はそのまま残り、妻が返済を続けます。妻のローンは夫の債務ではないため、債務控除の対象になりません。

このように、夫婦・親子でローンを組んでいる場合は、団信の契約が誰にどうかかっているかで結論が変わります。契約書や金融機関への確認で、団信の名義と種類を正確に把握しておきましょう。

連帯債務と連帯保証はどちらが控除できるか

同じように「2人で1つのローンを負う」形でも、連帯債務と連帯保証では債務控除の結論が逆になります。契約書の名称で判断せず、どちらの立場かを確認してください。

連帯債務は、2人がそれぞれ債務者として全額の返済義務を負う形です。このうち被相続人の負担部分は債務控除できます。負担部分は不動産の持分や実際の返済実績から判定します。

連帯保証は、主に返済するのは別の人で、その人が返せなくなったときに肩代わりする立場です。国税庁は「原則として、保証債務は債務控除の対象となりません」と明示しています。

理由は、肩代わりして支払っても主債務者に返してもらう権利があるため、確実な債務とはいえないからです。この「確実と認められるもの」という要件が債務控除の前提になっています。

連帯保証は契約書が手元にないことが多く、相続人が気づかないまま進むケースがあります。信用情報機関への開示請求で、保証の有無を確かめられます。

通帳に定期的な振込がないか、金融機関からの郵便物がないかも手がかりになります。事業をしていた場合は、取引先との保証契約も確認してください。

立場	誰が返済するか	債務控除	判定に使う資料
単独の債務者	被相続人が全額	できる（全額）	金銭消費貸借契約書・残高証明書
連帯債務者	2人がそれぞれ全額の義務	できる（負担部分）	持分割合・返済口座の履歴
連帯保証人	主に別の人が返済	原則できない	保証契約書・主債務者の返済状況
ペアローンの各自	それぞれ自分の分だけ	できる（自分の分）	2本の契約書・団信の名義

表の見方：薄赤の行だけ結論が逆になります。連帯債務は「自分も債務者」なので負担部分を引けますが、連帯保証は「肩代わりする立場」なので原則として引けません。

重要ポイント：保証債務にも例外があります。主に返済すべき人が支払えず、肩代わりした分を返してもらう見込みもない場合は、その部分だけ債務控除できます。例外にあたるかは主債務者の資力を示す資料で判断します。

参照元：国税庁 No.4126 保証債務の債務控除

ローンは遺産分割の対象外｜相続分に応じて自動的に分かれる

ローンの扱いで見落とされやすいのが、誰がいくら引き継ぐかの決まり方です。プラスの財産と違い、ローンは遺産分割を待たずに分かれます。

民法は「各共同相続人は、その相続分に応じて被相続人の権利義務を承継する」と定めています。つまり相続が始まった時点で、ローンは相続分どおりに分かれた状態になります。

そのため「自宅を継ぐ長男がローンも全部払う」と相続人の間で決めても、それは相続人どうしの取り決めにとどまります。金融機関に対しては、各相続人が相続分だけの返済義務を負ったままです。

1人にまとめて他の人を完全に外すには、金融機関を交えた手続きが必要です。民法は、債権者との契約か、債権者の承諾があって初めて効力が生じると定めています。

具体的に見ます。相続人が配偶者と子2人、住宅ローンの残高が3,000万円のケースです。

相続人	相続分	承継する債務	金融機関が請求できる額
配偶者	2分の1	1,500万円	1,500万円
長男	4分の1	750万円	750万円
長女	4分の1	750万円	750万円

表の見方：遺産分割の話し合いで「自宅を継ぐ長男が3,000万円を全部払う」と決めたとしても、この表は変わりません。金融機関は配偶者に1,500万円、長女に750万円を請求できます。

長男が滞納すれば、他の2人に請求が向かいます。話し合いの結果を金融機関に伝えるだけでは、この状態は解消されません。

注意：相続人だけの合意で「長男が全部払う」と決めても、金融機関から他の相続人へ請求が来ることがあります。まとめたい場合は、遺産分割の話し合いと並行して金融機関に相談し、承諾を得る手続きを進めてください。

重要ポイント：相続税の申告では、各人が承継した債務の額で債務控除します。相続分どおりに分かれている前提なので、「誰が払うか」の取り決めと「誰が控除するか」は一致しないことがあります。

参照元：e-Gov 民法 第899条／e-Gov 民法 第472条

「ローンを組むと相続税が安くなる」は本当か｜誤解を分解

「借金があると相続税が安くなる」「ローンを組めば節税になる」という話をよく聞きます。これは半分は正しく、半分は誤解です。正しく理解しないと、かえって損をすることもあります。

安くなるのは限定的な場合だけ

まず、単純に「借金をすれば相続税が減る」わけではありません。ローンを組むと同時に、借りたお金や購入した資産が財産に加わるため、純資産（プラス−マイナス）はほとんど変わらないからです。

たとえば3,000万円を借りて現金のまま持っていれば、借金3,000万円と現金3,000万円が両方あり、差し引きゼロです。この状態では相続税は下がりません。「借金があれば安くなる」という理解は、この点で誤解です。

節税の本体は「借金」でなく「評価圧縮」

ローンで不動産を買うと相続税が下がることがあるのは事実です。ただし効いているのは借金ではなく、不動産の相続税評価額が時価より低くなる「評価圧縮」です。ここを取り違えてはいけません。

現金3,000万円で不動産を買うと、その不動産は相続税評価額で2,000万円程度に下がることがあります。評価が下がるのは不動産だからで、ローンを組んだからではありません。

借金は資金調達の手段にすぎず、節税の本体ではないのです。不動産評価の仕組みは下記の記事で解説しています。

過度な節税は否認されるリスク

行きすぎた不動産・借入れによる節税は、税務署に否認されることがあります。実勢価格と相続税評価額があまりに乖離している場合、時価で評価し直すよう指摘された裁判例もあります。

特に、亡くなる直前の駆け込みでの高額な借入れと不動産購入は、節税だけが目的とみなされやすくなります。無理な借入れは、相続後の返済リスクも抱えます。節税ありきではなく、実態のある投資として判断することが大切です。

ローン活用の節税が向く人・向かない人

ローンを使った不動産購入の節税は、誰にでも向くわけではありません。相続財産が多く、賃貸経営を続けられる人には有効ですが、返済余力が乏しい人には向きません。向き・不向きを整理します。

向いている人	向いていない人
相続財産が基礎控除を大きく超える	そもそも相続税がかからない
安定した賃貸需要のある物件を持てる	空室リスクの高い物件しか選べない
長期の返済・管理を続けられる	返済余力や管理の手間に不安がある

重要ポイント：節税額だけを見て判断するのは危険です。空室や金利上昇で賃貸経営が赤字になれば、節税額を上回る損失が出ることもあります。実態のある投資かどうかで判断しましょう。

4パターンで比べる｜ローンを組むと税額はどう動くか

「ローンを組むと相続税が安くなる」かどうかは、同じ資産額で組み方だけを変えて比べると分かります。4つのパターンで税額を並べました。

前提は、法定相続人が配偶者と子2人（基礎控除4,800万円）、不動産の評価額は購入額の70%とします。

パターン	預金	不動産の評価額	ローン	課税価格	相続税の総額
A 預金2億円のまま	2億円	—	—	2億円	2,700万円
B 自己資金2億円で購入	—	1億4,000万円	—	1億4,000万円	1,310万円
C 自己資金1億円＋ローン1億円で2億円	1億円	1億4,000万円	1億円	1億4,000万円	1,310万円
D 自己資金2億円＋ローン1億円で3億円	—	2億1,000万円	1億円	1億1,000万円	785万円

表の見方：黄色のBとCが同じ1,310万円です。自己資金だけで買ってもローンを併用して買っても、税額は変わりません。ローンを組んだ分だけ預金が手元に残るためです。

重要ポイント：下がったのはAからBの1,390万円分で、これは現金を不動産に換えたことによる評価の圧縮の効果です。ローンは借入と同時に現金か不動産が増えるので、それ自体では純資産を減らしません。

計算ロジック：【前提】法定相続人は配偶者と子2人で基礎控除4,800万円。不動産の評価額は購入額の70%として計算しました。

比較の条件：配偶者の税額軽減を適用する前の総額で比べています。実際の納税額は誰がどれだけ取得するかで変わりますが、パターン間の比較には影響しません。

Dだけ税額が下がるのは、ローンによって自己資金では買えない規模の不動産を持てたためです。評価が圧縮される対象そのものが増えたことが効いています。

つまり効いているのはローンではなく、現金を評価の低い資産に換えた部分です。借入額を増やすこと自体を目的にすると、返済と管理の負担だけが残ります。

団信に入らないほうが得になるのはどんな場合か

賃貸用の物件では「団信に入らなければローンが残り、その分だけ相続税が下がる」と説明されることがあります。これは半分だけ正しい話です。

確かに相続税は下がります。ただし下がった税額と、相続人が引き継ぐ返済額を並べて比べる必要があります。数字にすると差は大きく開きます。

	団信に入っている	団信に入っていない
ローンの扱い	保険で完済される	相続人が引き継ぐ
課税価格	1億7,000万円	7,000万円
相続税の総額	1,950万円	225万円
引き継ぐ返済額	0円	1億円
負担の合計	1,950万円	1億225万円

表の見方：相続税だけを見ると1,950万円から225万円に下がります。しかし返済1億円が加わるため、負担の合計は1,950万円から1億225万円に増えます。

計算ロジック：【前提】賃貸物件の評価額7,000万円・他に預金1億円・ローン残高1億円。法定相続人は配偶者と子2人で基礎控除4,800万円。

比較の結果：節税額は1,950万円−225万円＝1,725万円。引き継ぐ返済1億円の2割に届きません。配偶者の税額軽減を適用する前の総額で比べています。

注意：節税額は返済額の一部にしかなりません。この選択が成り立つのは、賃料収入で返済が回り、相続人が物件を持ち続ける前提がある場合だけです。空室や金利上昇で返済が回らなくなれば、節税額を大きく超える損失になります。

判断の順番は、まず賃貸経営として成り立つかを確かめ、そのうえで団信の有無を選ぶことです。節税を理由に団信を外すのは順番が逆です。

賃貸用の不動産にした場合の評価の下げ方は、下記の記事で解説しています。

ローンがある場合の相続税申告の実務

ローンがある場合の相続税申告では、いくつか押さえるべき実務があります。残債を証明する書類をそろえ、債務控除を正しく申告書に反映することが必要です。手続きの流れを確認しましょう。

必要な書類

債務控除を受けるには、ローンの残高を証明する書類が必要です。金融機関が発行する「残高証明書」で、死亡時点のローン残高を確認します。この金額を債務として申告します。

あわせて、金銭消費貸借契約書や返済予定表もあると、契約内容や残高を確認しやすくなります。団信の有無も、この段階で金融機関に確認しておきましょう。書類は早めに取り寄せておくと、申告がスムーズです。

団信ありの場合は、金融機関に死亡の事実を連絡し、保険金の請求手続きを行います。死亡診断書や団信の請求書類を提出すると、保険会社の審査を経てローンが完済されます。完済まで数ヶ月かかることもあります。

手続きが完了するまでは、返済がいったん続くこともあります。完済後は金融機関から抵当権抹消に必要な書類が届くので、忘れずに抹消登記まで済ませましょう。手続きの窓口や必要書類は、金融機関ごとに異なります。

債務が後で判明したときは更正の請求

申告後に、控除し忘れていたローンが見つかることもあります。その場合は「更正の請求」をすれば、払いすぎた相続税の還付を受けられます。期限は原則、申告期限から5年以内です。

逆に、控除できないローン（団信ありなど）を誤って控除して申告していた場合は、修正申告が必要です。過少に申告していると加算税がかかることもあるため、ローンの扱いは慎重に判断しましょう。

抵当権抹消と相続登記

ローンが完済されたら、不動産に設定された抵当権を抹消する登記が必要です。また、2024年4月から相続登記が義務化され、取得を知った日から3年以内の登記が必要です。怠ると過料の対象になります。

団信で完済された場合も、抵当権は自動では消えません。金融機関から書類を受け取り、法務局で抹消登記を行います。相続した不動産の名義変更（相続登記）とあわせて、早めに手続きしましょう。

参照元：法務省 相続登記の申請義務化について

準確定申告とローンの利息

被相続人が賃貸経営をしていた場合、準確定申告でローンの利息を経費にできることがあります。準確定申告とは、亡くなった人の年初から死亡日までの所得を、相続人が申告する手続きです。

アパートローンなどの利息のうち、賃貸経営にかかる部分は、不動産所得の必要経費になります。準確定申告は、相続開始を知った日の翌日から4ヶ月以内が期限です。相続税の申告とは別の手続きなので、混同しないよう注意しましょう。

ローンの利息は「相続税の債務控除」と「所得税の必要経費」で扱いが分かれます。相続税では死亡時の未払利息が債務控除、所得税では賃貸期間の支払利息が経費、という違いを押さえておきましょう。

参照元：国税庁 No.4205 相続税の申告と納税

相続した住宅で住宅ローン控除は使えるか

ローンごと自宅を相続した人から多い質問です。結論として、相続で引き継いだ住宅ローンでは住宅ローン控除を受けられません。

国税庁は、父と子が持分を共有する住宅で父が亡くなり、子が父の持分と借入金を相続したケースについて、控除の対象にならないと示しています。

理由は、相続で引き継いだ借入金は住宅を取得するための借入金ではなく、債務を引き継いだものにすぎないからです。

注意：被相続人が受けていた住宅ローン控除も、相続人には引き継がれません。住宅ローン控除は所得税と住民税の制度で、相続税とは別のものです。相続税の債務控除とは切り離して考えてください。

参照元：国税庁 相続により取得した住宅に係る借入金

金融機関は契約者の死亡を知らない｜払い過ぎた分は返る

団信に入っていれば自動でローンが消える、と考えていると手続きが止まります。金融機関は遺族からの申し出がないと契約者の死亡を知りません。

そのため団信の請求は自分から出す必要があります。連絡しないまま口座から引き落としが続き、亡くなった後の分まで払っているケースがあります。

この場合、団信でローンは完済されるため、死亡後に払った分は返還を受けられます。気づいた時点で金融機関に連絡し、いつの分から返るかを確認してください。

重要ポイント：完済後は担保の登記を消す手続きが残ります。これは自分で申請するもので、金融機関がやってくれるわけではありません。放置すると売却や次の相続のときに手続きが止まります。

ローンが残った家をどうするか｜住む・売る・貸す

団信がなく、ローンが残る家を相続した場合、その家をどうするかを決める必要があります。選択肢は大きく「住み続ける」「売却する」「賃貸に出す」の3つです。それぞれの特徴を整理しましょう。

3つの選択肢と判断のポイント

ローンが残る家の使い道は、返済能力や住む予定によって変わります。3つの選択肢を比べてみます。

選択肢	向いているケース	注意点
住み続けて返済	その家に住む予定があり返済余力がある	返済を引き継ぐため収支計画が必要
売却して完済	住む予定がなく現金化したい	オーバーローンだと差額の持ち出しが生じる
賃貸に出す	立地がよく賃貸需要が見込める	空室リスク・管理の手間がかかる

重要ポイント：どの選択肢でも、まず残債と家の価値を比べることが出発点です。家の価値が残債を下回るオーバーローンなら、相続放棄も含めて早めに判断する必要があります。

売却するときの注意点

売却して完済する場合、家の売却価格とローン残債の関係が重要です。売却価格が残債を上回る「アンダーローン」なら、完済して残ったお金を相続人で分けられます。

逆に、売却価格が残債に届かない「オーバーローン」の場合は、差額を相続人が持ち出して完済する必要があります。金融機関との交渉で任意売却を検討することもあります。売却で利益が出た場合の税金など、詳しい手続きは下記の記事も参考になります。

ローン相続でよくあるトラブルと対策

ローンがある相続では、団信の勘違いや書類の見落としから、トラブルが起こりがちです。代表的な失敗を事例で知っておけば、同じミスを避けられます。よくある3つのケースを見ていきましょう。

事例で見る失敗パターン

重要ポイント：4つの事例に共通するのは「団信と書類の確認不足」です。ローン相続のトラブルは、団信の加入状況と契約書類を早めに確認すれば、その多くを防げます。

ローン相続の確認チェックリスト

ローンがある相続では、次の項目を早い段階で確認しておくと安心です。ひとつでも不明な点があれば、金融機関や専門家に確認しましょう。

• □ 被相続人のローンの種類と残高を把握できているか
• □ 各ローンの団信の加入状況を確認したか
• □ 連帯保証・連帯債務になっていないか調べたか
• □ 財産とローンのどちらが多いか（オーバーローンか）を把握したか
• □ 残高証明書など債務控除の証明書類をそろえたか
• □ 相続放棄を検討する場合、3ヶ月の期限を把握しているか

重要ポイント：チェックが埋まらない項目は、そのままトラブルの火種になりやすい部分です。特に団信の有無と連帯保証の確認は、税額にも返済義務にも直結します。早めに手を打ちましょう。

ローンの相続税の相談は相続税の対応実績がある税理士へ｜一括相談・見積り

ローンの相続税の扱いは、団信の有無やローンの種類で結論が変わり、自己判断が難しい分野です。相続税の対応実績がある税理士なら、債務控除できるローンを正しく見極め、申告に反映してくれます。複数の税理士に一括で相談し、比較して選ぶのがおすすめです。

相続税の対応実績がある税理士が必要な理由

ローンの債務控除は、判断を一つ誤るだけで、税額が数十万円から数百万円変わることがあります。実績のある税理士は、団信の有無やローンの種類を的確に判断し、控除できる債務を漏らさず反映します。だからこそ、任せる意味があります。

たとえば、団信ありのローンを誤って控除すると、後から修正申告と加算税が必要になります。判断の誤りが、そのままペナルティや払いすぎにつながるのです。

税理士を比較するときの3つの判定ポイント

相続税に対応している税理士でも、債務控除の判断力には差があります。見積りや初回相談で、次の3点を比べてみてください。

「相続税の実績数・不動産や債務控除の経験・説明のわかりやすさ」の3点を確認すれば、ローンに強い税理士かを見分けられます。

判定ポイント1：相続税申告の実績数
年間の相続税申告の件数を確認します。「年間5件」と「年間100件以上」では、ローンや債務控除の対応経験に差が出ます。→ 実績数が多い税理士のほうが、判断に慣れていると判定できます。

判定ポイント2：不動産・債務控除の対応経験
アパートローンや連帯保証など、複雑な債務の対応実績があるかを聞きます。→ 経験が豊富な税理士のほうが、控除できる債務を漏らさず反映できると判定できます。

判定ポイント3：説明のわかりやすさ
団信の有無で扱いが変わる理由を、わかりやすく説明してくれるかを確認します。→ 丁寧に説明できる税理士のほうが、根拠を持って判断していると判定できます。

相談しないまま進めるリスク

自分だけでローンの相続税申告を進めると、団信の判断ミスや債務の見落としのリスクが大きくなります。控除できないローンを控除すれば過少申告、控除できるローンを見落とせば払いすぎになります。

ローンの相続税は、団信・種類・連帯関係など判断要素が多く、後戻りが難しい分野です。相談しないまま進めると、具体的には次のようなリスクがあります。

これらの多くは、申告の段階で複数の税理士に相談していれば防げたものです。相談は無料のことが多く、動くなら早いほど選択肢が広がります。

一括相談・見積りの手順｜STEP1〜STEP4

実際に一括相談・見積りを利用する流れは、次の4ステップです。フォームの記入自体は5分ほどで終わります。

申告期限は10ヶ月なので、相続開始から7ヶ月以内に依頼先を決めておくと安心です。

重要ポイント：ローンの相続税は団信と債務控除の判断が命です。複数の税理士の見積りを比べ、控除できる債務を漏らさず反映してくれる事務所を選びましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1. 住宅ローンがあると相続税は安くなりますか？

団信に加入していない住宅ローンなら、残債を債務控除でき、相続税が下がります。ただし団信に加入している場合は、保険でローンが完済されるため債務控除できず、相続税は下がりません。まず団信の有無を確認しましょう。

Q2. 団信付きの住宅ローンはなぜ債務控除できないのですか？

団信付きのローンは、被相続人の死亡時に保険金で完済され、相続人に返済義務が残らないためです。債務控除は相続人が実際に負担する債務が対象なので、返済義務のない団信付きローンは差し引けません。

Q3. 住宅ローン以外のローンも債務控除できますか？

アパートローン・事業ローン・カードローン・自動車ローンなども、団信が付いておらず、死亡時に相続人が返済義務を負う確実な債務であれば、原則として債務控除できます。残高証明書などで残債を証明します。

Q4. 「借金をすると相続税が安くなる」というのは本当ですか？

単に借金をするだけでは相続税は下がりません。借りたお金や購入した資産も財産に加わるためです。ローンで不動産を買うと相続税が下がることはありますが、効いているのは借金ではなく不動産の評価が下がる「評価圧縮」です。

Q5. ペアローンを組んでいた場合、相手のローンはどうなりますか？

ペアローンはそれぞれが独立した団信に加入しているため、亡くなった人のローンは団信で完済されますが、生存している配偶者のローンは残ります。残ったローンは被相続人の債務ではないため、債務控除の対象にはなりません。

まとめ｜ローンと相続税は「団信の有無」で判断する

ローンが相続税に与える影響は、団信の有無で正反対になります。団信ありのローンは保険で完済され債務控除できず、団信なしのローンは残債を債務控除できます。まずは団信の加入状況を確認することがすべての出発点です。

• 団信ありのローンは保険で完済されるため債務控除できない。団信なしは残債を控除できる
• 連帯債務は被相続人の負担部分を控除できるが、連帯保証は原則として控除できない
• ローンは遺産分割を待たず相続分に応じて分かれる。1人にまとめるには金融機関の承諾が必要
• ローンを組むこと自体に節税効果はない。効いているのは現金を不動産に換えた評価の圧縮
• 相続で引き継いだ住宅ローンでは住宅ローン控除を受けられない

今すぐ取るべき行動

• 被相続人のローンの種類・残高・団信の加入状況を早めに確認する
• 団信の請求は自分から申し出る。死亡後に払った分は返還を受けられる
• 連帯保証の有無を、契約書と信用情報機関への開示請求で確認する
• ローンを1人にまとめたい場合は、遺産分割の話し合いと並行して金融機関に相談する
• オーバーローンなら、3ヶ月以内に相続放棄・限定承認を検討する
• 判断に不安があれば、相続税の対応実績がある税理士に一括で相談・見積りを依頼する

※本記事は2026年8月時点の情報にもとづいて作成しています。相続税法や関連する取り扱いは改正される場合があります。個別の判断にあたっては、最新の情報を国税庁の公式サイトで確認するか、相続税の対応実績がある税理士にご相談ください。